Поиск
  • potrebiteli-penzi

Верховный суд напомнил, кто отвечает за общее имущество

В одном из дел ГЖИ потребовала от УО «лишь устранить выявленные повреждения». Доводы УО о том, что это возможно только в рамках капитального ремонта, услышали не все судебные инстанции. Не помогло даже экспертное заключение. Читайте в статье о том, что сначала нужно ремонтировать, а только потом или параллельно судиться с застройщиком. Почему так — разъяснил Верховный суд1. 1Определение Верховного суда от 20.02.2021 № 309-ЭС20-20751. 2 Утвержден постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290. Что произошло В апреле 2019 года ГЖИ по обращению жителей проверила, как УО исполняет обязанности по надлежащему содержанию общего имущества в МКД. На внеплановой выездной проверке инспекторы осмотрели крышу МКД и обнаружили просветы, повреждения, отверстия в кровле. Из-за этих дефектов подтапливало квартиры. Проверяющие указали, что УО не обеспечила надлежащее содержание крыши МКД, чем нарушила пункт 7 Минимального перечня2 и пункт 4.6.1.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Госжилинспекция выдала УО предписание устранить выявленные недостатки до 01.06.2019. УО оспорила решение инспекции в суде. Просила признать выданное предписание незаконным. Спор рассматривали несколько инстанций, судьи принимали то сторону УО, то сторону ГЖИ. Окончательное решение по делу вынес Верховный суд. Как свои интересы отстаивала УО УО приняла спорный МКД в управление по результатам открытого конкурса в августе 2018 года. Компания признавала, что крыша требует ремонта из-за недоделок при строительстве. Ремонтные работы проводили, но проблему протечек они не решили. Жители МКД свидетельствовали в суде первой инстанции, что претензий к УО у них нет, так как компания делает все возможное, чтобы поддерживать общее имущество в удовлетворительном состоянии. УО считала требования ГЖИ неисполнимыми, так как выявленные дефекты кровли невозможно устранить в рамках содержания и текущего ремонта общего имущества МКД. У компании нет средств на столь масштабные работы, а увеличить размер платы для собственников нельзя. УО обращалась к застройщику с требованиями устранить выявленные недостатки. Также компания просила помощи у городской администрации — заказчика строительства. В этот МКД переселили граждан из аварийного жилья, и дом еще находился на гарантии застройщика. В ноябре 2018 года администрация подала судебный иск, чтобы обязать застройщика устранить строительные недостатки в рамках гарантийных обязательств. Прокурор города подал аналогичный иск к администрации и застройщику. На момент спора с ГЖИ решений по искам еще не было. Также в июне 2019 года УО получила заключение по результатам строительно-технической экспертизы крыши МКД. Из него следует, что выявленные ГЖИ дефекты кровли — это строительные дефекты. Их появление не связано с ненадлежащим содержанием. Это заключение УО представила суду. Почему суды поддерживали требование УО Суд первой инстанции и кассационный суд признали, что ГЖИ выдала предписание в пределах своих полномочий. Но и только. К СВЕДЕНИЮ Управляющая МКД организация должна выполнять все текущие и неотложные работы независимо от того, упоминаются ли в договоре конкретные действия и есть ли особое решение общего собрания собственников. Законодательство не ставит обязанность по содержанию общего имущества МКД в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками помещений соответствующего решения (постановление Президиума ВАС от 29.09.2010 № 6464/10). Суды проанализировали законодательство, устанавливающее обязанности УО и подтвердили, что она должна обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан, имущества (ст. 161, 162 Жилищного кодекса). УО выполняет все услуги и работы в соответствии с договором управления за установленную плату. Минимальный перечень таких услуг и работ Правительство определило в постановлении от 03.04.2013 № 290 (далее — Минимальный перечень). А Технический регламент о безопасности зданий и сооружений предписывает эксплуатирующей организации проводить техническое обслуживание, периодические осмотры, контрольные проверки и мониторинг состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также текущие ремонты (ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ). В результате суды пришли к выводу, что обязанности УО ограничены выявлением недостатков и проведением восстановительных работ — плановых или обусловленных срочной необходимостью, чтобы поддержать исправность, работоспособность общего имущества в МКД, частично восстановить его ресурс. При этом проводить капремонт на средства от платы собственников помещений за содержание и текущий ремонт общего имущества недопустимо, если нет соответствующего решения общего собрания собственников. В экспертном заключении работы, необходимые для устранения выявленных дефектов и недостатков, оценены в 338 512 руб. Суд согласился с мнением УО о том, что эти работы — капитального характера. Также суды отметили, что УО предпринимала все необходимые меры для устранения выявленных недостатков. Но выполненные неотложные срочные работы не устранили проблемы. Суды указали, что выполнение оспариваемого предписания не приведет к надлежащему результату, а вопрос об устранении выявленных строительных дефектов должны решать заказчик и застройщик в рамках гарантийных обязательств. Кроме того, споры с участием указанных лиц рассматривают суды. Суды пришли к выводу, что предписание ГЖИ является неисполнимым. Исполнимость предписания — один из элементов его законности (постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 09.07.2013 № 2423/13). Исходя из всего изложенного, суды признали предписание незаконным. Почему апелляционный суд признал правоту ГЖИ ГЖИ утверждала, что выдала УО предписание из-за того, что та не исполняла свои обязанности: не поддерживала в исправном состоянии общее имущество МКД. При этом требовала не отремонтировать всю кровлю, а лишь устранить выявленные повреждения и просветы над двумя квартирами. Эти работы есть в Минимальном перечне. Также ГЖИ указала, что УО еще до проведения открытого конкурса управляла спорным МКД и знала о его техническом состоянии и недостатках кровли. Это подтверждено актами осмотров от 26.04.2018 и от 20.09.2018 и письмами в адрес застройщика и городской администрации. При этом никаких ремонтных работ не проводилось. С даты выдачи предписания прошел почти год, а кровля все еще находится в неисправном состоянии. 1 Утверждены постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Суд принял доводы ГЖИ и обратился к законодательству. Так, пункт 4.6.1.1 Правил № 1701 обязывает УО обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода, вовремя проводить техосмотры и профилактические работы в установленные сроки. Деформации и повреждения кровельных конструкций следует устранять, не допуская дальнейшего развития (п. 4.6.1.2 Правил № 170). Незамедлительно устранять нарушения кровли, приводящие к протечкам, требует и пункт 7 Минимального перечня. Также апелляционный суд напомнил о разъяснениях, которые дал Президиум Высшего арбитражного суда в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10. Высший судебный орган указал, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта. По мнению апелляционного суда, выводы экспертного заключения о строительных дефектах кровли не означают, что недостатки, которые выявили госжилинспекторы, УО не должна устранять в рамках содержания общего имущества. Указанная в экспертном заключении сумма расходов на ликвидацию строительных дефектов и недостатков не отражает возможные расходы УО на исполнение предписания ГЖИ. ГЖИ выдала предписание более чем за месяц до получения экспертного заключения. Но законность акта инспекции оценивают на момент его принятия. Поэтому суд не принял указанное заключение в качестве доказательства, опровергающего установленные в ходе проверки нарушения. Но УО может использовать этот документ для решения вопросов о гарантийных обязательствах с застройщиком. Апелляционный суд признал, что предписание ГЖИ соответствует законодательству и не нарушает права и законные интересы УО в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Что решил Верховный суд Верховный суд поддержал позицию апелляционной инстанции. Законодатель установил безусловную обязанность УО выполнять входящие в Минимальный перечень работы по содержанию и ремонту общего имущества вне зависимости от обязательств иных лиц, а в определенных случаях — незамедлительно. Именно УО обязана поддерживать в исправном состоянии общее имущество в МКД в силу действующего законодательства и условий договора управления. Исполнять эту обязанность следует независимо от качества работы застройщика и выполнения им своих обязательств. Кроме того, УО должна выполнять необходимые ремонтные работы даже в том случае, если собственники помещений не приняли решение об их проведении и не зафиксировали их в тексте договора. Выводы Дом-новостройка может таить в себе опасность. Если в течение гарантийного срока проявятся дефекты строительства, угрожающие общему имуществу, придется устранять их своими силами. Нельзя откладывать ремонт, дожидаясь реакции застройщика. Не стоит также перекладывать на собственников решение этих вопросов. Счет за понесенные расходы можно предъявить затем застройщику в порядке регресса.


Просмотров: 10Комментариев: 0

Недавние посты

Смотреть все